Calculateur de Capacité d'Emprunt
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Guide complet de la capacité d'emprunt
Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est déterminée par plusieurs facteurs clés que les banques analysent pour évaluer votre solvabilité et votre capacité à rembourser un crédit immobilier.
La règle des 33%
Principe : Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets.
Cette règle, imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), vise à protéger les emprunteurs du surendettement. Certaines banques peuvent parfois aller jusqu'à 35% pour des profils très solides.
Les éléments pris en compte
✅ Revenus pris en compte
- • Salaires nets (CDI, CDD sous conditions)
- • Revenus de professions libérales
- • Pensions et retraites
- • Revenus locatifs (à 70%)
- • Allocations familiales
❌ Charges déduites
- • Crédits en cours
- • Pensions alimentaires versées
- • Autres charges fixes importantes
- • Découverts récurrents
L'importance de l'apport personnel
L'apport personnel renforce considérablement votre dossier et vous permet d'accéder à de meilleures conditions de financement.
Apport optimal
20% du prix d'achat + frais de notaire (environ 30% au total)
Apport minimum
10% du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire
Sans apport
Possible mais conditions plus strictes et taux plus élevé
Optimiser sa capacité d'emprunt
🎯 Stratégies avant la demande
- • Soldez vos crédits à la consommation
- • Régularisez votre situation bancaire (supprimez les découverts)
- • Constituez un apport plus important
- • Stabilisez vos revenus professionnels
- • Négociez une augmentation de salaire
💰 Négociation avec les banques
- • Comparez les offres de plusieurs établissements
- • Négociez le taux d'intérêt et les frais de dossier
- • Faites jouer la concurrence entre banques
- • Utilisez un courtier en crédit immobilier
- • Présentez un dossier complet et soigné
Les frais à prévoir
| Type de frais | Montant approximatif | Description |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 7-8% (ancien) / 2-3% (neuf) | Taxes et honoraires du notaire |
| Frais de dossier banque | 500 à 1500 € | Traitement administratif du prêt |
| Frais de garantie | 1 à 2% du prêt | Hypothèque ou caution |
| Assurance emprunteur | 0,30% à 0,50% / an | Protection décès/invalidité |
Cas particuliers
👥 Emprunt à deux
L'emprunt en couple permet d'additionner les revenus et d'augmenter la capacité d'emprunt.
- • Revenus cumulés pris en compte
- • Charges communes déduites
- • Quotité d'assurance à répartir (100% chacun recommandé)
🏢 Primo-accédants
Des aides spécifiques existent pour les premiers achats immobiliers.
- • Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- • Prêts aidés des collectivités
- • Prêt Action Logement
- • Dispositifs fiscaux (Pinel, etc.)